家を買ったことがある人は
そこそこいると思います。
でも、家を売ったことがある人は、意外と少ないのでは？と思っています。
私自身も、今回初めての売却でした。
家を売るとなると、
- いくらで売れるのか
- どのくらいで売れるのか
- どうやって進めるのか
分からないことばかりです💦
そしてやっぱり気になるのは、
できるだけ早く、できるだけ高く売りたいということ。
ただ、実際にやってみると
この2つをどうバランス取るかはかなり難しい😓
正直、
「こうすれば早く高く売れる」とは言い切れません。
でも今回の売却では、
- 売り出すタイミング
- 価格の設定
- 不動産会社の選び方
このあたりがうまくハマって、
期間も価格も納得できる形で売却することができました🏠
この記事では、
実際に家を売ってみてわかったことをまとめています。
売却した家のリアルな状態
長年ブログを読んでくださっている方はご存知かもしれませんが、
今回売却したのは、あの平屋の家です。
この平屋ね🤣
はじめてこの記事を読んでくださった方のために簡単に書くと、
- 築13年
- 3LDK 35坪の平屋
- 土地約100坪
- 注文住宅（長期優良住宅）
という、いわゆる“しっかり作った家”でした。
そして、売却時の状態ですが、
正直かなり良い状態だったと思います。
- 大きな修繕が必要な箇所はなし
- 壁紙は張り替え済み
- 畳も交換済み
- 床、貼り替え済み
- 設備も問題なく使える状態
👉 「そのまま住める家」
この状態をキープできていたのは、
売る前に慌てて整えたわけではなく、
普段から手入れしていたからです😁
特別なことをしていたわけではなく、
- こまめに整える
- 気になるところは早めに手を入れる
その積み重ね。
結果的にそれが、
売却時にそのまま活きた形になりました。
こうして、特別に“売るために整えた家”ではなく、
普段から手入れしてきた状態のまま内覧を迎えました。
正直、どこまで評価してもらえるかは分かりませんでしたが、
結果的には、内覧に来てくださった方のほとんどに
嬉しい言葉をいただくことが多かったです🙌
内覧で褒められたポイント｜「住みたい」と思われた理由
内覧に来てくださった方からは、状態が良いことだけでなく
間取りや動線について褒めていただくことがとても多かったです。
具体的には、
- 平屋
- 来客動線と家族動線が分かれた2Way玄関
- パントリー
- 平屋だけどトイレが2つ
- 洗面所と脱衣所が別
- しっかり確保された収納
- 無駄のない動線設計
このあたりは、今でこそよく見かける仕様ですが、
中古住宅ではほとんど見ない間取りです。
実際に内覧に来た方からは、
「注文住宅を建てようと思っていたけど、
ここまで考えられた家を自分で作れる気がしない。
それならこの家がいいと思った」
と言っていただいたこともあります。
また、多くの方に言われたのが、
「本当にこの家を手放していいんですか？」
という言葉でした。
これ、めっちゃ嬉しかった☺️
ただただ、家が好きで
大事にしてきただけだったんですが、
その“暮らし方”が、
内覧に来てくださった方にも伝わっていたのかなと思います。
それでも決まらない理由｜立地という現実
ここまで、家の状態や間取りについては
とても良い評価をいただくことが多かったです。
正直、「家だけ見ればすぐ決まりそう」と思うくらいでした。
ただ、それでもすぐには決まらなかった理由。
👉 立地です。
- 最寄り駅までは車が必須
- バス停は近いけど、本数はかなり少ない
いわゆる“便利な立地”ではありません。
地元の方は、そのあたりを理解した上で
内覧に来てくださっていましたが、
土地勘のない方は、
最後の判断で悩まれることが多かった印象です。
また、地元の方にとっても、
この立地だからこそ、
相場から見ると少し高く感じる価格帯だったと思います。
内覧の反応は良いのに決まらない😭
この理由が、
「家」ではなく「場所」にあるというのは、
やっぱり不動産。
どれだけ家そのものが良くても、
- 場所が悪い
- 場所の割に価格が高い
この部分は、最後まで影響します。
今回、我が家が売れたのは、
家の状態や見せ方だけではなく、
タイミングがかなり大きかった！！！
- 建築費の高騰
- 新築価格の上昇
実際に設計してくださった建築士さんからも、
「今同じ家を建てたら、当時の倍近くになる」と言われました。
そういった背景もあり、
中古住宅としての価値が相対的に上がっていたのは間違いありません。
■ これから家を建てる人へ
これから家を建てる方は、
「不」動産であることを前提に土地を選ぶ
これは一度考えておいた方がいいと思います。
ずっと住むつもりでも、
何があるか分からないのが現実です。
不動産会社の選び方｜ここで結果が変わる
家を売却する上で、
一番大事だと感じたのが、
👉 どの不動産会社に、誰に任せるか
でした。
正直、最初は
「どこに頼んでもそんなに変わらないのでは？」
と思っていましたが、
実際に経験してみると全然違いました。
- 価格の出し方
- 売り方
- 内覧の対応
- 買主さんとのやり取り
これらすべてが、不動産会社と担当者次第です。
同じ家でも、
👉 誰と売るかで結果は変わる
これはかなり実感しています。
その前提として、
まず最初にやったのが「一括査定サイト」でした。
一括査定サイトを使ってみた話
売ると決めてから、実は3年ほど時間がありました。
その間に一度、練習で売却活動をしています🤣
マンションならある程度相場が分かりますが、
田舎の一戸建ては、
- 同じ築年数
- 同じ広さ
の物件がほとんど出てこないため、
自分の家がいくらで売れるのか全く見当がつきませんでした。
そこで、一括査定サイトでまとめて査定をしてみました。
すると、机上査定の金額がメールで送られてきますが、
この金額、本当にバラバラです。
とにかく高い金額で査定して、
契約を取ろうとしている会社もあるって思いました。
正直、こういう会社はあまり信用できません。
さらに、
「机上査定ではなく現地査定をさせてください」
という連絡が、かなりしつこく来ます。
断るのが苦手な方は、一括サイトはやめた方が良いと思います。
練習で売ってみたら分かったこと
そこで私は、
「引っ越しはまだ先だけど、
もし高く売れるなら2年間賃貸でもいいと思っている…
出してみるなら3ヶ月だけだし、
冷やかしみたいになっちゃうと思う」
と正直に伝えた上で、現地査定をお願いしました。
すると、想像通りのかなり高めの査定額。
「この金額で売れるなら最高じゃん」と思い、
売れたらラッキーくらいの感覚で売却してみることにしました。
「出しっぱなしは鮮度も下がるし
賃貸を借りるなら更新もあるから出すのは3ヶ月だけ。
契約の更新はしないから、
手間になるだけだと思うけど大丈夫ですか？」
と確認しましたが、それでもOKとのこと。
結果、
私にデメリットのない状態で“売却の練習”がスタート
ただ、やはり価格が高すぎたため、
SUUMOなどの不動産ポータルサイトに掲載しても反応はほぼなし。
お気に入りはつくものの、内覧にはつながりませんでした。
担当者が合わなかった話
このときの担当者は、
最初はとても話が上手で営業向きの方でした。
ただ、契約後から様子が変わり、
- 連絡の返信がない
- 指摘しても無言で修正
- 情報ミスが多い
例えば、
- レインズ（不動産会社だけが見られる物件情報の共有サイト）の情報が間違っていた
- 外断熱が下断熱になっていた
家の理解が浅いと感じました。
さらに、契約期間が終わっているのに
掲載が続いていたため連絡すると、
また無言で消すだけ🤣「返事は？」っていつも思ってた。
ちなみに宅建資格は持っていませんでした。
この経験で強く思ったのが、
「この人に任せるのは無理」
不動産会社は「どこ」より「誰」
かなり偏見ですが、
不動産業界に対して
「信用できない人が多い」というイメージを持っていました。
- とりあえず就職しちゃった知識がない人
- 知識はあるけど騙そうとする人
そんな印象です。
不動産業界の人が読んでいたら、ごめんなさい💦
あなたはきっと、信用できる人です🤣
だからこそ、
👉 家を売るときは「どの会社か」ではなく「誰か」が一番大事
だと感じました。
一括査定サイトを使わずに不動産会社を探した方法
練習で売っていた期間に気づいたのが、
一括査定サイトに登録していない不動産会社も多いということ。
SUUMOで物件を見ていると、
よく見かける会社は、必ずしも査定サイトに頼っていませんでした。
- 自力で集客できている
- 常に物件を扱っている
**そっちの方が強いのでは？**って気づいちゃいました😁
そこで本番では、
エリアの中古物件を多く扱っている会社を見て、
直接査定を依頼しました。
仲介の種類と選び方
不動産の媒介契約には、主に3種類あります。
- 専属専任媒介：1社のみ＋自分で買主NG
- 専任媒介：1社のみ＋自分で買主OK
- 一般媒介：複数社OK
私の考えとしては、
- 専属専任 → 選ぶ意味はあまりない
- 一般媒介 → 人気エリアならアリ
- 専任媒介 → バランスがいい
一般媒介は、他社が決めてしまったら
頑張って販売活動しても利益は0です。
不動産屋さんも人気のあるエリア以外では
本気になってくれません。
というわけで、私は専任媒介で契約しました。
「囲い込み」と片手・両手の話
よく問題になるのが「囲い込み」です。
本当はダメなんですが、
まだまだやっている不動産屋さんもいると聞きました。
他社からの問い合わせを断って、
自社で買主を見つけようとする行為
一方で、
- 売主
- 買主
両方を担当すると、
両手仲介で手数料が倍になります。
つまり、
買主も自社で見つけるメリットが大きい
例え、物件の価格を下げたとしても
片手より、両手の方が儲かります。
「売却専門なので囲い込みはしません（片手のみ）」
と言う会社もあり、それは安心材料ではあります。
ただ個人的には、
買主も見つけてくれた方が動いてくれるのでは？
とも思いました。
だって、両手の方が必死に探してくれそうやん😅
買主さんを自社で見つける努力をしてくれる
でも、他者から内覧依頼があっても断らない人がいい。
そこで査定に来てくれた不動産屋さんに聞いたのが、
👉 「どれくらい片手ってありますか？」
この質問をした理由はシンプルで、
囲い込まずに動いているかを知りたかったからです。
回答としては、
「1〜2割くらいです」
というものでした。
この数字を聞いて、
ちゃんと片手もやっているんだな
と感じました。
正直、ここで
- ほとんど両手です
- ほぼ自社で決めています
という回答だったら、
少し警戒したと思います。
👉 囲い込みをする会社なのかどうか
ここは見ておきたいポイントでした。
結果的に、
このあたりが信頼につながり、お願いする決め手になりました。
実際に、内覧に来た方の中には、
練習でお願いした不動産屋さんが連れてきた方もいて、
ちょっと気まずかったです😅
インスペクションを入れた理由
今回、インスペクション（住宅診断）を入れました。
理由はシンプルで、
買主さんに「こんなはずじゃなかった」と思ってほしくなかったからです。
大事にしてきた家だからこそ、
安心して引き継いでもらいたい
という気持ちがありました。
実際には、
専門の業者の方が来て、2〜3時間かけてしっかり調査してくれました。
今回お願いしたのは
そしてこのインスペクション、
不動産会社の負担で実施していただきました。
正直、ここはかなりありがたかったです。
結果が悪かったらどうしようというドキドキはありましたが
特に問題はなく、私も安心😮💨
また、合わせて瑕疵保険もつけました。
不動産ポータルサイトの写真は妥協しない
不動産会社を決めたあと、
実際に売り出す段階で感じたのが、
👉 写真の重要性です。
どれだけ良い家でも、
今の時代、不動産ポータルサイト（SUUMOなど）で
目を止めてもらえなければ内覧予約が入りません。
👉 写真は“最初の内覧”くらいのつもりで準備する
実際に見ていると、
- 写真が少ない
- 暗い
- 生活感が強すぎる
といった物件も多く、
「中がよく分からない＝不安」
につながっていると感じました。
中には、あえて載せていないのかもしれませんが、
「見せられない理由があるのでは？」
と思われてしまう可能性もあります。
見せられる部分だけでも載せた方が良いと感じました。
1枚目の写真で差がつく
外観が普通の場合は、
👉 あえて1枚目に内観の写真を持ってくるのもアリです。
外観ばかりが並ぶ中で、
急に内観の写真が出てくると、
それだけで目に止まります。
ちなみに不動産屋さん曰く、
- 男性は外観を見がち
- 女性は内観を見がち
とのことでした。
写真の撮り方も重要
適当に撮った写真ではなく、
👉 「見せる前提」で撮ることが大事
具体的には、
- できるだけ物を減らす
- すっきり片付けた状態にする
- 明るい時間帯に撮る
- グリッド線に沿って歪みのない写真を撮る
それだけで印象は大きく変わります。
私の場合、自分の家のアピールポイントは
自分が一番よくわかっているので
不動産屋さんのアドバイスを聞きながら自分で撮りました😆
どこを見せるか、どう見せるかで印象は大きく変わります。
そしてその印象が、
「内覧に来てもらえるかどうか」につながる
さらに言うと、
その先の「価格」にも影響してくる
同じ家でも、
- 見てもらえない家
- 興味を持ってもらえる家
では、
売れ方も、結果の金額も変わる
だからこそ、
見せ方と価格はセットで考える必要がある
と感じました。
価格設定の考え方｜どのくらいで売りたいかで変わる
次に一番悩んだのが「価格設定」です。
査定は何社かから取りましたが、
査定額は正直バラバラでした。
一括査定のときにも感じましたが、
👉 査定額＝そのまま売れる価格ではない
という前提で考えた方がいいと思います。
中にはかなり高い査定額を出してくる会社もありますが、
契約を取りたいだけのケースもある
と感じました。
価格は「目的」で決める
価格設定は、
👉 どのくらいで売りたいか（期間も）
によって変わります。
不動産は、
「1人に刺さればいい」
という考え方もあります。
なので、
- 高めに出して、売れたらラッキー
- 時間がかかってもいい
というスタンスなら、
チャレンジ価格で出すのもアリです。
一方で、
- ダブルローンになる
- 早く現金化したい
など、スピードを優先する場合は、
欲張らない価格設定が必要
売れ残るリスクも考える
もうひとつ意識したのが、
👉 売れ残ることのリスク
家を探している人は、
不動産ポータルサイト（SUUMOなど）を
日常的にチェックしています。
その中で、
「この物件、ずっとあるな」
と思われると、
- 人気がない
- 何か問題がある
と判断されやすくなります。
👉 そうなると、値下げしても売れにくくなる
不動産は「鮮度」が大事だと感じました。
私の価格設定
私は焦ってはいなかったので、
👉 現実的に売れそうなラインの中で、少し上
に設定しました。
高すぎず、安すぎず、
反応が見込める範囲で上を狙うイメージです。
結果として、
端数の60万円だけ値下げして売却
大きく値下げすることなく、
納得できる形で手放すことができました。
一番気にしていたこと
ただ一つ、強く思っていたのが、
👉 売れずに家が傷んでしまうのが一番嫌だった
ということです。
大事にしてきた家だからこそ、
長く空き家の状態にしたくない。
そのバランスを考えて、
今回の価格にしました。
空き家にするか、住みながら売るか
価格設定とあわせて考えたいのが、
👉 空き家にするか、住みながら売るか
という点です。
私の場合は、
入居中のまま売り出しました。
理由はシンプルで、家の中は片付いているし🤣
空き家の期間が長くなるのが嫌だったからです。
引っ越しの時期が決まっていたので、
- まずは入居中のまま売り出す
- 引っ越し直前に契約更新のタイミングを迎える
という流れで、最初の3ヶ月は住みながら売却活動をしました。
実際にやってみて感じたのは、
それぞれにメリット・デメリットがあるということです。
空き家の場合
- 不動産屋さんが内覧対応がしやすい
- 生活感がなく、見せやすい
- スケジュール調整が楽
一方で、
- 家が傷みやすい
- 管理の手間がかかる
- 早く売らないとというプレッシャーが出る
居住中の場合
- 家が傷みにくい
- 生活の雰囲気が伝わる
- 焦らず売れる
一方で、
- 内覧対応が大変
- 生活感が出る
- スケジュール調整が必要
実際に感じたこと
そして結果的には、
引っ越して空き家になってから
すぐに内覧に来てくださった方が、そのまま買主さんに。
実際にやってみて感じたのは、
買主さんにとっては、やはり空き家の方が見やすいということ。
居住中の場合、
「収納の中も自由に見てください」とお伝えしていても、
実際には全部をパタパタ開けるのは気を遣うと思います。
また、
- 家具があって見えない部分がある
- 細かいところまで確認しにくい
といった点もあり、
どうしても“見えない部分”が出てしまう
その点、空き家であれば、
遠慮なく、隅々まで確認できる
これは、買主さんにとって
安心感につながる大きなポイントだと感じました。
■ まとめ｜家を売却して分かったこと
今回、家を売却してみて感じたのは、
👉 家は“どう売るか”で結果が変わるということです。
- 誰に任せるか
- どういう価格で出すか
- どう見せるか
この積み重ねで、売れ方は大きく変わると感じました。
特に、
👉 不動産会社と担当者選び
ここは本当に重要です。
また価格についても、欲張りすぎず、周りの物件や動きを見ながら決めること
そして、
👉 写真や内覧での第一印象
これも想像以上に大きな要素でした。
家を買う人は多いですが、
売る経験をする人はそこまで多くありません。
だからこそ、
👉 「売る前提」で考えておくこと
これも大事だと感じました。
最後に
今回、こうして前の家のことを記事にできているのも、
良い買主さんに出会えたおかげだと思っています🥰
私がこのような発信をしていることもご理解いただき、
過去の写真をブログやサイトで使うことも快く許可してくださいました。
「新築の建売を見た時は何も感じなかったけど
このお家を見た時は、ここで暮らしているイメージがすぐに湧いてきた」
とおっしゃっていただきました。
あとね、「見にきてくださいねー」って🥹神か！
家そのものだけでなく、
どんな方に引き継いでもらえるかも、とても大事だと感じています。
大切にしてきた家だからこそ、
これからも大事にしてくださる方に出会えたことが、
一番よかったことかもしれません。
ちなみに、この記事は売却して1年以上経ってから書いています。
平屋のおうちのことは、たくさん記事にしてます👇
